Nach § 13d des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) sind zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen nur mit 90 % des gemeinen Werts (Verkehrswert) anzusetzen, sofern sie nicht erbschaftsteuerlich als Betriebsvermögen begünstigt sind. Diese Steuerbefreiung ist auch auf Familienstiftungen und Familienvereine anwendbar.
Das Erbschaftsteuergesetz enthält in Paragraf 13 Abs. 1 Nr. 4a, 4b und 4c des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) eine großzügige Regelung zur Freistellung von Familienheimen. Zuwendungen unter Lebenden (Paragraf 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) an den Ehegatten oder Lebenspartner, aber auch der Erwerb von Todes wegen (Paragraf 13 Abs. 1 Nr. 4b und Nr. 4c ErbStG) durch den Ehegatten oder Lebenspartner beziehungsweise durch die Kinder oder die Kinder verstorbener Kinder sind von der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer befreit.
Bei einer auf Dauer angelegten, auf Wohnimmobilien bezogenen Vermietungstätigkeit ist typisierend vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Nur bei Gewerbeimmobilien und in einigen Sonderfällen muss im Einzelfall geprüft werden, ob der Steuerpflichtige beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.
Alle Grundstückseigentümer müssen in 2022 im Rahmen der Neubewertung für ihr Grundeigentum eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beim Finanzamt abgeben. Hintergrund ist das Grundsteuer-Reformgesetz, das eine die Bewertung aller Grundstücke bezogen auf die Verhältnisse auf den 1. Januar 2022 vorsieht. Auf diesen Stichtag wird durch die Finanzämter der Grundsteuerwert festgestellt.
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist für den Erben steuerfrei, wenn eine Wartefrist von 10 Jahren eingehalten wurde. Ein steuerfreier Verkauf kann unter bestimmten Voraussetzungen auch bereits nach etwas mehr als einem Jahr möglich sein, sofern er die Immobilie in dieser Zeit selbst nutzt.
Die Abgrenzung zwischen einer gewerblichen Tätigkeit und einer privaten Vermögensverwaltung beim Handel mit Immobilien beschäftigt schon seit vielen Jahren die Steuerrechtsprechung. Der Bundesfinanzhof hat dabei die so genannte Drei-Objekt-Theorie entwickelt. Danach wird grundsätzlich das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels angenommen, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert werden.
Das Einkommensteuergesetz enthält eine Regelung zur verbilligten Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken, von der auch Angehörige profitieren können. Beispielsweise Eltern, die am Studienort ein Appartement an ihre Tochter vermieten. Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, können die Aufwendungen in jedem Fall zu 100 Prozent als Werbungskosten abgezogen werden. Bei einer Miete zwischen 50 Prozent und 66 Prozent der ortsüblichen Miete muss eine zusätzliche Voraussetzung erfüllt sein.
Die Finanzgerichte haben sich in jüngster Zeit mehrfach mit der Frage befasst, ob ein so genanntes Mobilheim steuerlich als Gebäude anzusehen ist. Ist dies im konkreten Einzelfall zu bejahen, fällt bei einem Kauf Grunderwerbsteuer an. Steuerliche Auswirkungen können sich auch bei der Zweitwohnungssteuer ergeben, da diese in der Regel nur bei Gebäuden zu zahlen ist.
Bei einer auf Dauer angelegten (unbefristeten) Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass die Vermieter beabsichtigen, einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. In anderen Fällen ist die Einkunftserzielungsabsicht hingegen im Einzelfall glaubhaft zu machen. Ist dies nicht möglich, stuft das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei ein. Dann können Verluste nicht steuermindernd berücksichtigt werden.
Dem „Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht“ haben wir eine neue Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude zu verdanken. Alternativ zur Inanspruchnahme von Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) können Eigenheim-Besitzer nach Paragraf 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) für Wärmedämmung, den Fensteraustausch oder auch eine neue Heizung je Objekt immerhin 20 Prozent der Kosten, maximal 40.000 Euro, über drei Jahre verteilt von der Steuerschuld abziehen.
Für alle, die eine Immobilie anschaffen, die sie nach einer Renovierung vermieten wollen, ist die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Herstellungskosten von großer Bedeutung. Erhaltungsaufwand kann sofort steuerlich wirksam als Werbungskosten berücksichtigt werden. Anschaffungsnahe Herstellungskosten wirken sich hingegen lediglich im Rahmen der jährlichen Abschreibung aus, verteilt über die lange Nutzungsdauer des Gebäudes.
Private Investoren, die neuen Wohnraum schaffen, können in den ersten vier Jahren nach dem Bau oder Kauf jeweils fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich zur linearen Abschreibung steuermindernd geltend machen.
Sind Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar?
Wer sich im Haushalt von Handwerkern helfen lässt, kann die Handwerkerrechnung oft steuerlich absetzen und so einen Teil der Lohn- beziehungsweise Arbeitskosten direkt von seiner Steuerschuld abziehen. Unabhängig vom persönlichen Einkommen ist die Ersparnis für jeden Steuerzahler gleich hoch.
Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach einer steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.
